부동산학 올립니다 부동산의 개념과 분류
[부동산학] 부동산의 개념과 분류 - 미리보기를 참고 바랍니다.
제1절 부동산의 개념
부동산의 사전적 의미는 그 소재를 쉽게 이동할 수 없는 재산 또는 움직여 옮길 수 없는 재산이다. 우리나라는 민법 제99조는 부동산을 토지와 정착물(fixture)로 정의하고 있다.
Ⅰ. 부동산의 물리적 개념
부동산의 물리적 개념은 부동산의 자연특성을 설명하는데 중요한 역할을 하고 부동산활동의 대상인 유형측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.
1. 자연
토지는 자연과 일체를 이루고 있는 물건이다. 토지를 자연으로 고려할 때는 자연환경에 가깝게 정의할 수 있다.
2. 공간
부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간의 3차원의 공간으로 구성되어 있다. 우리가 부동산을 대상으로 전개하는 활동은 3차원 공간에 대한 활동이다.
3. 위치
토지는 그 용도에 따라 위치의 중요성이 다르며, 위치라는 개념은 토지의 개별성 때문에 발생하는 어떤 특정 장소가 갖는 시장성, 지형, 지세 등을 포함한다.
4. 환경
부동산은 자연의 한 부분이면서, 물리적, 사회적, 경제적으로 서로 다른 여러 상황에 놓여있는데 이를 환경이라 한다.
Ⅱ. 부동산의 경제적 개념
부동산의 경제적 개념은 부동산의 가격, 수요와 공급, 비용, 수익성, 부동산경기, 부동산자금 등과 같은 경제적 측면에서 그 개념을 이해하는데 도움을 준다.
1. 자산
자산으로서의 부동산은 첫째, 부동산소유자 자신이 부동산을 이용, 관리할 수 있다. 둘째, 부동산은 개별성과 국지성을 가지고 있기 때문에 위치선정을 잘하면 자본이득을 얻을 수 있다. 셋째, 부동산은 인플레이션에 유리하므로 위험을 회피하여 자산의 가치를 보존, 증식시킬 수 있다.
2. 자본
토지는 자본의 일종으로 인식되며 생산요소를 노동과 자본 두 가지로 나누는 2분법에 의할 때 토지는 자본에 포함된다. 즉 자본이란 경제적 가치가 있고 영리목적을 위하여 생산에 제공되었을 때를 말한다.
3. 생산요소
토지는 노동, 자본과 더불어 생산요소의 하나이다, 이 때의 토지는 농경지, 산림지, 대지, 공장부지 등의 땅과 하천, 해양, 지하자원 등의 자연자원과 같이 생산요소로서의 역할을 수행하고 있다.
4. 소비재
토지는 생산요소인 동시에 소비재이다. 토지의 이용목적이 주차장, 휴양, 오락장소로서 이용되는 경우에 토지는 소비재로서의 성격을 지니고, 또한 상품으로서의 성격도 지닌다.
5. 상품
토지는 생산요소인 동시에 소비재이다. 토지의 이용목적인 주차장, 휴양, 오락장소로서 이용되는 경우에 토지는 소비재로서의 성격을 지니고, 또한 상품으로서의 성격도 지닌다.
Ⅲ. 부동산의 법적 개념
부동산이 현실적으로 보다 의미가 있는 것은 권리적 측면의 부동산이라고 할 수 있다. 실제로 부동산은 권리의 복합체라고 할 수 있다.
1. 동산과 부동산의 구분
동산과 부동산의 차이점은 공시방법과 취득시효 요건에서 잘 나타난다. 부동산은 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)이 모두 설정 가능하며 담보물권(저당권, 유치권, 질권) 중에서는 저당권과 유치권만이 설정 가능하다. 무주물의 귀속주체는 부동산의 경우 국가가, 그리고 동산의 경우에는 선점자가 된다.
<표> 동산과 부동산의 법적 차이점
차이점
부동산
동산
공시방법
등기
점유
공신력
부인
인정
취득시효
미등기상태에서 20년 점유
등기상태에서 10년 점유
소유의사로 10년 점유
선의?무과실로 5년 점유
제한물권의 설정범위
용익물권 모두 가능, 담보물권중 저당권, 유치권 가능
용익물권 모두 불가능
담보물권 중 유치권, 질권가능
무주물의 귀속
국유
선점자
2. 준부동산(또는 의제부동산)
준부동산 혹은 의제부동산은 학문적 관심에서 분류되는 것으로 물권변동을 등기나 등록수단으로 공시하고 있는 동산이나, 동산과 부동산의 결합물을 말한다.
3. 정착물의 개념
(1) 정착물(fixture)의 정의
일반적 정의에 의하면, 원래는 분리된 동산이었으나, 토지나 건물에 항구적으 로 설치되거나 부착됨에 따라 부동산의 일부가 된 물건을 가리킨다.
(2) 정착물의 구분기준
① 물건이 부동산에 부착된 방법
물리적 손상유무, 건물효용에 대한 지장 유무
② 물건의 성격
특별히 구축되거나 고안 여부
③ 물건을 설치한 의도
소유자가 대상물건을 설치 의도
④ 거래 당사자간의 관계
임차자와 임대자일 경우, 매도자와 매수자일 경우
제2절 부동산의 분류
부동산은 여러 가지 기준에 따라 다양하게 분류할 수 있다.
Ⅰ. 일반적 분류
<표 1> 사용목적에 따른 부동산 분류
주거용
단가구주택
독립주택, 타운주택
다가구주택
아파트, 콘도미니엄, 조합주책 등
상업용
사무실부동산
독점건물, 다점건물
매장용부동산
공업용
중공업부동산
경공업부동산
창고용부동산
특수목적용
호텔, 극장, 학교, 교회, 공공건물 등
Ⅱ. 법적분류
1. 토지의 분류
토지를 분류하고 있는 부동산 관련법규는 대표적인 것으로는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지적법, 산립법 등이 있다.
(1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류
토지의 용도는 법에 의해 그 용도가 정해지며 또한 그에 따라서 이용에 제한을 받는데 동법에서는 용도지역, 용도지구, 용도구역 등의 분류기 준에 의해 토지를 분류하고 있다.
① 용도지역
<표 2 > 용도지역의 구분
도시지역
주거지역
거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
상업지역
상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
공업지역
공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역
녹지지역
자연환경과 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을
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