부동산학 올립니다 토지정책
[부동산학] 토지정책
토지정책
1. 토지정책의 목표
① 바람직한 국토공간구조의 형성(국토의 균형개발)
② 국토자원의 유한성 극복과 토지에 대한 기본수요의 충족
③ 토지이용과 소유의 적정화(토지이용의 능률화 제고, 토지자원의 공평한 분배 -` 효율성과 형평성 확보)
④ 지가의 적정유지와 거래의 정상화 및 토지이득의 균형배분
⑤ 토지자원 보전과 지속가능한 개발
2. 토지정책의 내용
1) 지역지구제
(1) 지역지구제의 목적
지역지구제는 ‘어울리지 않는 토지이용’(nonconforming use)을 규제함으로써, 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 자원배분을 보다 효율적으로 할 수 있다.
(2) 지역지구제의 효과
① 단기적효과
지역지구제는 부동산의 사용을 특정한 용도로 제한하므로 투자자의 입장에서는 어울리지 않는 토지이용으로 인하여 주택의 가치가 하락할 위험을 그만큼 감소시켜 준다.
단기균형 : 수요곡선 상향이동 → 초과수요 발생 → 주택가치 상승
② 장기적 효과
주택의 ...토지정책
1. 토지정책의 목표
① 바람직한 국토공간구조의 형성(국토의 균형개발)
② 국토자원의 유한성 극복과 토지에 대한 기본수요의 충족
③ 토지이용과 소유의 적정화(토지이용의 능률화 제고, 토지자원의 공평한 분배 -> 효율성과 형평성 확보)
④ 지가의 적정유지와 거래의 정상화 및 토지이득의 균형배분
⑤ 토지자원 보전과 지속가능한 개발
2. 토지정책의 내용
1) 지역지구제
(1) 지역지구제의 목적
지역지구제는 ‘어울리지 않는 토지이용’(nonconforming use)을 규제함으로써, 부의 외부효과를 제거하거나 감소시켜 자원배분을 보다 효율적으로 할 수 있다.
(2) 지역지구제의 효과
① 단기적효과
지역지구제는 부동산의 사용을 특정한 용도로 제한하므로 투자자의 입장에서는 어울리지 않는 토지이용으로 인하여 주택의 가치가 하락할 위험을 그만큼 감소시켜 준다.
단기균형 : 수요곡선 상향이동 → 초과수요 발생 → 주택가치 상승
② 장기적 효과
주택의 가치가 상승함에 따라 기존의 공급자들은 초과이윤을 획득하게 된다. 초과이윤의 획득은 다른 공급자들로 하여금 시장에 진입하게 만든다. 다른 공급자들이 시장에 진입하게 됨에 따라, 공급곡선도 오른쪽으로 이동하게 된다.
장기균형 : 주택가치 상승 → 신규공급자 시장진입 → 공급증가 → 주택가치 하락
(3) 지역지구제와 독점의 문제
만약 지역지구제가 어느 특정지역에만 독점적 위치를 부여하고 있다면, 이것은 자원의 부적정한 할당의 문제를 발생시킨다. 그러나 부동산에 있어서 문제가 되는 것은 사전적 독점이지, 사후적 독점은 아니다.
2) PUD(계획단위개발)제도
PUD(Planned Unit Developement)는 미국에서 교외의 주거단지를 만들 때 행해지고 있는 토지이용규제의 방법으로, 인센티브제를 통한 계획단위개발계획이다. 개발업자가 전체적인 개발계획을 수립하고, 행정당국은 전체적인 밀도와 기반시설 여건을 확인한 후에 개발을 허가하는 제도이다.
3) 토지의 선매제도
선진국가에서 공공용지 등의 확보를 위해 중요시되고 있는 수단 중의 하나가 토지선매제도인바, 토지선매의 허가신청 등도 선매권 행사의 동기가 된다.
4) 토지은행(land banking)제도
현재의 토지이용이 아니라 미래의 이용을 위해 정부 및 부동산회사가 미리 싼값에 미개발토지를 대량 매입하여 비축하였다가 토지수요의 증가에 대응하여 이 비축된 토지를 수요자에게 팔거나 대여하여 주는 제도를 말한다.
5) 토지공영(개발)제
신규개발사업 추진에 따른 지가상승을 막고 토지투지를 억제하기 위해 개발대상지역을 정부 또는 그 대행기관이 법이 정하는 바에 따라 수용한 후, 개발이 끝나면 이를 적정가격으로 실수요자에게 매각하거나, 건물을 지어서 분양?임대하는 토지개발방법을 말한다. 이 제도의 주요목적은 지가상승 억제, 토지투기 억제, 개발이익 회수 등에 있다.
6) 토지구획규제
토지구획규제란 토지를 개발함에 있어서 개발될 필지의 크기, 배열, 가로공사, 사유지를 공유지로 전환하는 절차 등에 대한 일단의 매우 구체적인 토지개발규제를 지칭한다.
7) 건축규제
건축규제는 새로운 건축물의 건축방법, 과정, 사용될 자재 등과 현존 건축물의 유지 및 관리에 대한 일단의 구체적 규제로서, 용도지역별로 건폐율, 용적율, 최소대지면적, 용도 등을 필지별로 규제한다.
8) 개발이익의 환수제도
‘개발이익’이라 함은 개발사업의 시행 또는 토지이용계획의 변경, 기타 사회?경제적 요인에 의하여 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다. 개발이익 환수제도는 ① 토지에 대한 투기를 방지하고, ② 토지의 효율적인 이용을 촉진하여, ③ 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
9) 부동산실명제
부동산실명제는 ① 기존의 명의신탁제도를 악용하여 이루어졌던 투기?탈세?탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고, ② 부동산거래의 정상화와, ③ 부동산가격의 안정화를 도모하여, ④ 국민경제의 건전한 발전을 도모하기 위해 도입되었다.
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자료출처 : http://www.ALLReport.co.kr/search/detail.asp?pk=11037160&sid=ddangkung&key=
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